英国太阳报本周报道，C罗最近在迪拜的“亿万富翁岛”棕榈岛上购买了价值2,100万英镑（约合1.9亿人民币）的豪宅。随着更多的富人涌入，迪拜在2023年*季度正式超越香港成为全球*的超豪华住宅市场。疫情和国际冲突对全球财富分布的影响吸引了更多高净值人士投资迪拜，然而，这种增长可能并不具有长期可持续性，因为它依赖于少数高净值个人的投资决策，而这些投资数量有限，且容易受到全球经济和政治环境的影响。
进一步分析迪拜房地产市场，顺势中东认为迪拜人口的持续增长和经济多元化应当是房产市场稳定发展的基础。迪拜人口构成的主力是中产阶级和外籍工作者，而他们对于中端住宅市场有着更迫切和持续的需求。
期房少，全款购房的土豪是主力
2023迪拜土地局1-9月的数据显示，迪拜房产交易数量增长超过33.8%，共计116,116笔，总价值超过4,290亿迪拉姆。值得一提的是，一直以来迪拜房产交易里期房的占比远低于50%，交易的主体还是现房和二手房。
此外，大部分的迪拜购房者倾向于全款买房，例如2022年全年一共只有16,700笔按揭购房交易，按揭购房仅占迪拜所有房地产交易的25%左右。
“期房少，全款多”，这样的房地产市场中全球可能是独一份。根据顺势中东的观察，造成这些特点的几个原因包括：
迪拜相对灵活的监管机制为资金流动创造了巨大空间
海外高净值投资人占比高，全款购房符合投资需求
新“迪拜人”可能不完全具备按揭条件
房地产开发商更偏向于全款购房客
同按揭条件匹配的中端房源供应量有限
富人的投资需求得到满足，迪拜中产的购房愿望能够实现吗？
激增的人口和紧缺的房产供应
迪拜数据中心公布的最新人口普查显示，2023年迪拜的人口增长了超过100,000人，城市总人口突破365万。而根据迪拜的未来规划，2040年城市人口将突破780万大关，人口激增的背后是供应紧缺的房地产市场。
地产开发商ZaZEN Properties在Arabian Business 的采访中表示，2023年迪拜共计交付超过50,000套中端住宅。而根据ZaZEN Properties的预测，2024年，市场上计划交付的中端住宅仅有24,000套。
顺势中东也注意到，2023年完成交付的这一批中端住宅里，有很多是受到疫情影响延迟交付的楼盘。后疫情时代供应链挑战也让更多的开发商急于将在建项目推向市场。一边是数量有限的5万套中端楼盘供应，另一边是超过10万的新增人口：迪拜的确需要更多的中端楼盘来吸引更广泛的投资人群体。
为什么中端楼盘是“刚需”
迪拜房地产市场一直以来存一个问题：海边别墅、临湖/高尔夫社区等核心优质的成熟社区已无地可用，供应紧缺将原本的中端楼盘逐渐“推向高端”，这一方面助长了房价，另一方面也让真正中端购房者越来越难买到合适的住宅。
很多开发商也看到了这一市场空缺，2023年迪拜共计推出100,000个新的期房出售，但是这些期房最快要到2025-2027年才能交付。不断增长的人口数量又会进一步刺激需求，预计迪拜中端楼盘供应不足的现状在接下来几年里还会持续。
顺势中东认为，随着迪拜经济的多元化和社会结构的发展，中端住宅市场为广泛群体提供合理价格的居住选择，对于支持城市的可持续发展至关重要。虽然为富人打造的“投资天堂”是迪拜一直以来的金字招牌，但如果真的希望在2040年突破780万的人口大关，推动经济可持续，迪拜政府和开发商需要在保持房地产市场活力的同时，更多地关注中端楼盘的开发和供应。这个市场不仅提供了更广泛的投资和居住机会，而且可能成为推动迪拜房地产市场长期稳健增长的关键因素。
对于关注迪拜房产市场的中国投资人来说，“刚需”的中端楼盘可能是下一个投资风向。
